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    关于印发《衡南县物业专项维修资金管理办法》的通知(南政办发[2018]17号)

     HNDR-2018-01010

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    南政办发[2018]17号

     

     

    衡南县人民政府办公室


    关于印发《衡南县物业专项维修资金管理办法》的

     


    各乡镇人民政府、片区服务中心、岐山办事处,县直机关各单位,省市驻衡南直管单位:


    《衡南县物业专项维修资金管理办法》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

     

     

                               衡南县人民政府办公室


                                2018年11月17日

     

     

    衡南县物业专项维修资金管理办法

     

    第一章 总则

    第一条  为加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、公用设施设备的及时维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》等有关规定,结合工作实际,制定本办法。

    第二条  衡南县行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

    第三条  本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

    本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同规定的房屋共有部位。一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外和墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同规定的业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

    第四条  物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、监管分离的原则。

    第五条  县住房和城乡建设局同县财政局负责本县物业专项维修资金的指导和监督工作。

    县物业专项维修资金管理中心(以下简称维修资金管理中心)负责本县域专项维修资金的日常管理工作。

    第二章 交存

    条六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金:

    同一物业管理区域内,非单一产权的物业包括住宅(含商品住房、经济适用住房、集资合作建房、拆迁安置房、廉租房和公共租赁房等)和非住宅(含商业用房、独立产权的会所、商业性写字楼、储物间、车库、车位等),都应当交存物业专项维修资金。

    第七条  住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。县住房和城乡建设局据实测算,县内每平方米交存首期物业专项维修资金的数额为楼梯房40元/,电梯房和别墅75元/。每五年调整一次。

    出售公有住房的,售房单位按照楼梯房不低于售房款的20%,电梯房不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金。购房业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

    第八条  业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

    从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有售房单位所有。

    第九条  实行预售的商品房,购房者应当在办理商品房预售合同备案前,按预售面积将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

    实行现售的商品房,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。未按本办法规定交存物业专项维修资金的,公有住房售房单位和开发建设单位不得将房屋交付购买人;上一楼盘未结清维修资金,开发公司不得再申请商品房预售许可。

    缴纳物业专项维修资金是每个业主应尽的业务,业主在申请房屋所有权登记时应提供物业专项维修资金缴纳凭证给不动产登记部门。自觉做好未缴纳物业专项维修资金之前不向房屋所有权登记部门提交登记申请。

    第十条  首次交存物业专项维修资金,由业主到物业专项维修资金管理中心或到受委托的代收银行营业网点交存,禁止开发企业、物业企业代收代交。

    第十一条  维修资金管理中心应当按照相关规定确定商业银行作为资金的专户管理银行,开立物业专项维修资金专户,资金专户下以物业管理区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按房屋户门号设分户账。

    储存出售公有住房划转的物业专项维修资金,一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的,售房单位交存部分按售房单位设分账,按幢设分幢账,业主交存部分按房屋户门号设分户账。

    物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起,按中国人民银行规定的利率计息,每年6月30日为结息日。

    第十二条  应交存尚未交存物业专项维修资金的物业,业主应当补交。业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当续交。

    补交的物业专项维修资金一次性交存。续交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可以随物业管理费逐月交存。

    物业服务企业或其他相关机构应当配合物业专项维修资金的续交、补交的工作。其代收的物业专项维修资金,应当及时划转到物业专项维修资金专户。

    住建部门应当将物业服务企业代收、划转续交物业专项维修资金的情况纳入其信用档案管理。将业主拒交、滞交物业专项维修资金的相关情况纳入个人征信系统。

    拒不补交、续交者,业主委员会应当督促其交存,业主大会可以委托业主委员会向人民法院提起诉讼。

    第十三条  房屋转让、抵押时,房屋转让、抵押人未缴纳该房屋物业专项维修资金或者其分户帐内的物业专项维修资金余额不足首期交存额的30%的,应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交。

    第十四条  房屋转让时,该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。

    房屋灭失的,业主交纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金账面余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

    第十五条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益属于全体业主所有,可经业主大会同意后用于补充物业专项维修资金。

    第三章  使用

    第十六条  物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

    物业专项维修资金管理费用,由维修资金管理中心按规定编制全年预算支出计划,报县财政局审批,按预算批复执行,在物业专项维修资金增值收益中按规定列支。

    财政、审计应当加强物业专项维修资金使用的监督管理。

    第十七条  房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,坚持受益人和负担人相一致的原则进行分摊,具体规定如下:

    (一)一个物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

    (二)售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从公有住房售房单位和业主交存的物业专项维修资金中按比例分摊;业主续交后由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

    (三)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未售出的商品房、公有住房,由开发建设单位、公有住房售房单位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面积,分摊维修、更新和改造费用。

    第十八条  已交存物业专项维修资金的,分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足。

    未交存物业专项维修资金的,分摊费用由该业主直接支付。相关业主有约定的,从其约定。

    第十九条  物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

    计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

    业主表决方式可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过;也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式,持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

    第二十条  物业专项维修资金的计划使用项目适用条件:

    (一)可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造;

    (二)同一物业管理区域内全体业主受益;

    (三)单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

    第二十一条  计划使用项目必须纳入物业专项维修资金使用计划,经业主大会一次性表决同意,并报维修资金管理中心备案。

    物业专项维修资金使用计划由业主委员会或者其委托的物业服务企业,根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。

    一次性表决的物业专项维修资金使用计划有效期限不超过五年,有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的50%。维修资金管理中心应当制定一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法和流程,公布物业专项维修资金使用计划格式文本。

    第二十二条  物业专项维修资金的一般使用项目适用条件:

    (一)同一物业管理区域内部分业主受益的物业项目的维修、更新和改造;

    (二)临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

    第二十三条  一般使用按照以下程序办理:

    (一)制定方案。物业服务企业、业主委员会或相关业主(以下统称为申请人)根据实际情况提出维修和更新、改造方案。方案主要包括:维修和更新、改造的内容,工程预算,涉及户数,维修和更新、改造的组织方式。

    (二)业主决策。方案经业主表决后在小区明显位置公示七天。公示期满,业主委员会(未成立的由居委会或街道办事处)对业主表决和公示情况进行核实、签证。

    (三)审核备案。申请人持方案、工程预算明细表、业主大会决议或业主书面签名等材料到维修资金管理中心办理维修资金使用备案,维修资金管理中心应当即时办理;不符合使用条件的,应当说明原因。未办理使用备案擅自维修的,其维修费用自行承担,维修资金管理中心不予支付维修费用。

    (四)拨付工程款。申请人与维修单位签订工程施工合同后,维修资金管理中心根据合同的约定拨付工程款,原则上分2次拨付,预付款不得超过预算金额的50%。工程竣工验收合格后,申请人凭工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证等资料向维修资金管理中心申请拨付决算资金。

    申请人应在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

    第二十四条  物业专项维修资金的应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况。主要包括以下情形:

    (一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

    (二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;

    (三)电梯故障危及人身安全;

    (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

    (五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

    第二十五条  维修资金管理中心代管期间发生第二十四条规定的情形时,按照以下程序办理:

    (一)申请人应当向维修资金管理中心提出书面申请。依照相关规定需要质监、消防、电力、通讯、住建等部门检测、鉴定的,相关检测鉴定机构应尽快出具书面检测鉴定意见;

    (二)维修资金管理中心收到申请后立即现场勘察;

    (三)经勘察需要维修的,应当通知申请人立即组织维修,并在勘察确认后五个工作日内将核实的维修费用50%划转到维修单位,维修单位应当立即组织抢修;

    (四)维修项目竣工后,维修资金管理中心应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满后,维修资金管理中心将维修费用应付余额划转到维修单位。

    第二十六条  发生第二十四条规定情形时,申请人未按规定实施维修、更新和改造的费用从物业所在地乡镇人民政府可以组织代修,维修、更新和改造费用从物业专项维修资金专户中列支。

    第二十七条  应急维修工程首期费用拨付后,维修组织单位或者个人应当将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内明显位置进行不少于七日的公示。

    相关业主在公示期内提出异议的,由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的,异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

    第二十八条  物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的,应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核。推行公开招标方式选聘维修单位;涉及受益部位业主对维修价格有异议的,应当公开招投标确定施工单位。引导第三方专业机构参与工程监理和验收。招标、审价、检测、监理、验收费用列入维修和更新、改造成本。

    第二十九条  下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

    (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

    (二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

    (三)列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;

    (四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;

    (五)根据有关法律法规规定及物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

    第三十  在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等,确保资金的安全和保值增值。

    第四章  监督管理

    第三十一条  县住房和城乡建设局应当主动将有关信息网站和联系电话对外发布,接受社会和媒体监督。依托现有住房信息管理系统,有效嵌入物业专项维修资金业务查询、办理和业主表决等功能,进一步提高物业专项维修资金管理效率。

    第三十二条  业主大会成立前,物业专项维修资金应存入当地物业专项维修资金专户管理银行的物业专项维修资金专户中,由维修资金管理中心统一代管。

    第三十三条  业主大会成立后,经业主大会表决通过,业主大会可在当地物业专项维修资金专户管理银行开设物业专项维修资金账户,并报维修资金管理中心备案。住建部门应当加强对划转让后物业专项维修资金管理、使用的指导和监督。

    第三十四条  维修资金管理中心应当建立物业专项维修资金公示和查询制度,接受业主、公有住房售房单位对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

    业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

    第三十五条  物业专项维修资金账户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的物业专项维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

    第三十六条  物业专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

    物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理,应当依法接受财政部门监督。

    第三十七条  对于违反本办法规定的单位和个人,由相关主管部门责令改正,并依据有关法律法规进行处理处罚;情节严重的,依法追究刑事责任。

    第五章  附则

    第三十八条  未成立业主委员会的住宅小区,可以由所在地乡镇人民政府(办事处、片区服务中心)的指导和监督下,代行本办法规定的业主委员会的职责。

    第三九条  本办法自下发之日起施行,原《衡南县物业维修资金管理暂行办法》(南政发[2011]23号)文件同时废止。

     

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